社會(huì )

1800多個(gè)縣城,要出手收房了

李宇嘉  2024-06-27 13:05:11

近日,住建部召開(kāi)會(huì )議,提出推動(dòng)縣級以上城市有力有序有效開(kāi)展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。這也意味著(zhù),新時(shí)期的住房保障進(jìn)一步擴圍到三四線(xiàn)城市和縣城。這與2021年和2023年國家相繼部署并重點(diǎn)發(fā)展的兩類(lèi)保障性住房產(chǎn)品——保障性租賃住房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保租房”)和配售型保障性住房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“配售房”)重點(diǎn)發(fā)展的區域有較大區別。

 

無(wú)論是2021年推進(jìn)保租房的國辦發(fā)22號文,還是2023年規劃建設配售房的國發(fā)14號文,其確定的保障對象,要么是新市民、年輕人,要么是工薪階層、人才群體,他們基本集中在大城市、超大或特大城市。比如,“十四五”全國計劃籌建保租房870萬(wàn)套,40個(gè)重點(diǎn)城市就達到650萬(wàn)套;配售房明確要在城區常住人口300萬(wàn)以上的大城市率先探索實(shí)踐,后擴大到省會(huì )城市或城區常住人口超過(guò)100萬(wàn)的城市。

 

當時(shí)的考慮是,這些城市房?jì)r(jià)水平高,人口流入多,且主要是年輕人,住房支付能力弱,“住房焦慮”的情緒很重。相比之下,三四線(xiàn)城市及縣城供求關(guān)系不緊張,房?jì)r(jià)水平低,住房問(wèn)題不突出,發(fā)展保障房的必要性較低。

 

不過(guò),事態(tài)正在變化。今年4月30日中共中央政治局會(huì )議明確“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。作出上述部署,主要基于住房形勢的根本性改變,即“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”。截至5月份,在售現房庫存達到7.4億平方米,創(chuàng )歷史新高,超過(guò)了上一輪去庫存時(shí)的高點(diǎn)。由于銷(xiāo)售端下滑更明顯,去化周期更長(cháng),特別是三四線(xiàn)城市和縣城。

 

新時(shí)期,我國積極推進(jìn)以縣域為載體的新型城鎮化,促進(jìn)城鄉融合、要素雙向流動(dòng)和公共服務(wù)均等化,讓鄉鎮村的村民、居民既能選擇在原有的農業(yè)體系內穩定就業(yè),還能享受在縣城就近就醫、養老,子女還能在縣城接受教育,從而帶動(dòng)內需和消費增長(cháng)。當下及未來(lái),縣城(包含部分鎮)在教育、醫療、公安干警等公共服務(wù)和社會(huì )治理等方面的就業(yè)人員將會(huì )增加。

 

一直以來(lái),城鎮化偏向于大城市化、都市圈化,三四線(xiàn)城市及縣城人口集聚減弱,上一輪棚改以來(lái)新增的商品房去化難。因此,發(fā)展保租房和配售房,首先有利于推動(dòng)本地商品房去庫存,穩定縣市商品房市場(chǎng)供需和價(jià)格體系;其次,在縣市發(fā)展保障住房,能補缺公共服務(wù)短板,降低新型城鎮化的成本;最后,發(fā)展保障住房,還能提高縣市對人才的吸引力,能留住人才。

 

當下,越到縣區等基層,公共服務(wù)缺口越大,公共事項越繁雜、越瑣碎,越需要填補公共人員。近年來(lái),公務(wù)人員和事業(yè)單位招聘,很多名額開(kāi)始向縣城傾斜,以提高基層治理能力,但縣城留住人才的機制不佳,財政狀況緊張的情況下更是如此。如果能針對性地推動(dòng)保障房籌建,全面降低安居成本,再加上基礎薪酬和市區差距不大,則能明顯夯實(shí)引鳳筑巢的優(yōu)勢。

 

在縣城發(fā)展保障性住房,關(guān)鍵在于“堅持以需定購,準確摸清需求”,即細致摸排本地區保障性住房需求底數和已建成存量商品房情況,合理確定可用作保障性住房的商品房房源,提前鎖定保障性住房需求,在此基礎上明確收購安排。當前縣城普遍房源較多,不管新房還是二手房。主要是因為2021年下半年以后,縣城房?jì)r(jià)普遍陰跌三年左右,價(jià)格處在歷史低位、交易規模也難以提升。

 

同時(shí),在縣城教育、醫療、公安等領(lǐng)域新就業(yè)的人群,多半為大城市畢業(yè)的大學(xué)生,或考公、考編、創(chuàng )業(yè)等返回縣城的人。目前看,“90后”“00后”就業(yè)的年輕人,他們對房?jì)r(jià)敏感,對居住品質(zhì)要求也高。因此,做好收購存量房源做保障性住房,首先要精準摸清需求特征(支付能力、區位訴求和配套設施等),然后結合招聘規模,鎖定保障房的需求。

 

接下來(lái),帶著(zhù)鎖定的需求去摸排存量在售新房項目。需要注意的是,縣城大量新盤(pán)項目處于滯銷(xiāo)、停頓態(tài)勢,在售已建成的新房項目普遍存在配套短板。市級政府要用好金融支持(再貸款、專(zhuān)項債)、財政扶持(補貼或獎勵、稅收減免)、規劃調整等政策利好,統籌收購、配售與后續項目(含配套)啟動(dòng)的循環(huán),讓增量資金和政策優(yōu)惠發(fā)揮撬動(dòng)和盤(pán)活市場(chǎng)的作用。

 

由于縣城財政狀況較為緊張,推動(dòng)保障房籌建,需要讓存量項目啟動(dòng)和循環(huán),推動(dòng)住房保障。一方面,以積極的住房保障政策引入新增住房需求;另一方面,讓新增需求轉化為現實(shí)需求,就須降低保障房?jì)r(jià)格、提高社區配套品質(zhì),讓縣城保障房具備“低房?jì)r(jià)、高品質(zhì)”的優(yōu)勢。

 

(作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)

 

發(fā)于2024.7.1總第1146期《中國新聞周刊》雜志

雜志標題:收購存量房,“擴圍”至縣城

作者:李宇嘉

編輯:閔杰